Steuergesetze sind nicht in Stein gemeißelt.
Sie ändern sich laufend! Diese Rubrik bringt Sie stets auf den aktuellen Stand. Über wesentliche Details informieren wir Sie außerdem gerne im persönlichen Gespräch.
Themenbeitrag aus der Bibliothek
Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 21.1.2015 in einer Entscheidung mit
der Frage zu befassen, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen
Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns
verlangen kann.
Im entschiedenen Fall verkaufte ein Hausbesitzer im Jahre 2011 sämtliche
Wohnungen eines Mehrfamilienhauses zu einem Preis von ca. 1,3 Mill. €.
Eine seit 1992 in einer der Wohnungen lebende Mieterin wurde nicht vom Kaufvertragsabschluss
unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Im Jahr 2012 bot ihr dann
der neue Eigentümer die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von ca. 266.000
€ zum Kauf an. Sie macht geltend, der Vorbesitzer habe durch die unterlassene
rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt
und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei
Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert
von ca. 266.000 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) ca.186.000 €
(auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis) erwerben
und dadurch einen Gewinn von ca. 80.000 € erzielen können.
Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass einem Mieter ein Anspruch
auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem
Dritten vereinbarten Kaufpreis als Erfüllungsschaden zustehen kann. Dies
ist insbesondere dann der Fall, wenn er infolge einer Verletzung der den Vermieter
treffenden Mitteilungspflichten vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht
erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus
diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.
In ihrer Begründung führten die Richter aus, dass die Mitteilung
vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung
den Mieter in die Lage versetzen sollen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und
damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält
der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag
mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass
der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den
Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen,
dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag
mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen
kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens
- hier entgangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts
entstanden wäre.
Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.
Inhalt ausdrucken
zurück
Haben Sie Fragen zu dem Beitrag? Sprechen Sie uns an!
Per E-Mail oder telefonisch unter 0911/49516